Ile wynosi podatek od wynajmu domku letniskowego w 2026 roku?

Osoba prywatna płaci ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy 30 000 zł przychodu za sezon to 2550 zł ryczałtu.

Czy od przychodu z Airbnb lub Bookingu można odliczyć prowizję?

Nie. Ryczałt od najmu prywatnego płaci się od przychodu, bez odliczania kosztów, więc prowizji platformy, sprzątania ani mediów nie odejmujesz od podstawy.

Do kiedy zapłacić ryczałt od najmu na doby?

Do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym dostałeś pieniądze, a za grudzień do 20 stycznia. Przy wpłatach kwartalnych terminy to 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października i 20 stycznia, a PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia.

Czy małżonkowie mogą rozliczać najem na jedną osobę?

Tak, jeśli lokal jest we wspólności majątkowej i złożą w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie. Wtedy jedno z nich płaci ryczałt od całości z progiem 200 000 zł, a oświadczenie działa także w kolejnych latach.

Podatek od najmu krótkoterminowego w 2026 roku - ryczałt 8,5%, terminy wpłat i najem przez małżonków

Jacek Pawlos · Aktualizacja: 2 listopada 2026 · 5 min czytania

W skrócie

Osoba prywatna wynajmująca na doby poza działalnością gospodarczą płaci w 2026 roku ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki.
Ryczałt liczy się od przychodu, więc prowizji platformy, sprzątania, mediów ani remontu nie odliczasz.
Ryczałt wpłacasz do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym dostałeś pieniądze, albo kwartalnie, a PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
Przy lokalu we wspólności majątkowej każde z małżonków ma własny próg 100 000 zł, a po złożeniu oświadczenia całość może rozliczać jedna osoba z progiem 200 000 zł.

Ten tekst jest dla gospodarza, który wynajmuje mieszkanie, domek albo pokoje na doby jako osoba prywatna i chce wiedzieć, ile podatku zapłaci, kiedy i jak to zrobić bez błędów. Stawki i terminy podajemy według stanu na listopad 2026 roku. Przy kilku lokalach, firmie albo nietypowych przychodach skonsultuj się z doradcą podatkowym, bo tu zaczynają się wyjątki.

Jaki podatek od wynajmu na doby płaci osoba prywatna?

Od najmu prywatnego, także krótkoterminowego, płacisz ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem, więc nie wybierasz formy opodatkowania i nie składasz w tej sprawie żadnego oświadczenia.

Przychód liczy się narastająco od stycznia. Wyższa stawka dotyczy tylko kwoty ponad próg, nie całego roku. Dokładną kwotę dla swojego przychodu, z planem wpłat na każdy miesiąc, pokaże kalkulator ryczałtu od najmu 2026 - liczy według stawek sprawdzonych w ustawie o ryczałcie i na podatki.gov.pl.

Przychód w roku	Ryczałt	Jak liczony
20 000 zł	1700 zł	8,5% × 20 000 zł
48 000 zł	4080 zł	8,5% × 48 000 zł
100 000 zł	8500 zł	8,5% × 100 000 zł
120 000 zł	11 000 zł	8500 zł + 12,5% × 20 000 zł

Przykład: kawalerka nad morzem wynajęta na 150 nocy po 320 zł daje 48 000 zł przychodu i 4080 zł ryczałtu w skali roku.

Co jest przychodem, a czego nie odliczysz?

Przychodem są pieniądze, które dostałeś od gości albo które zostały postawione do Twojej dyspozycji, np. wypłata z platformy na konto. Ryczałt płaci się od przychodu, nie od zysku, dlatego nie odliczasz kosztów:

prowizji platformy rezerwacyjnej;
sprzątania i prania pościeli;
mediów, internetu i czynszu do wspólnoty;
remontu, mebli i wyposażenia;
odsetek od kredytu i amortyzacji.

Dwa miejsca, w których gospodarze najczęściej się mylą:

Opłata miejscowa pobrana od gościa nie jest Twoim przychodem, jeśli przekazujesz ją gminie jako inkasent - pokaż ją w potwierdzeniu rezerwacji osobno od ceny. Więcej w tekście o opłacie miejscowej.
Wpłaty z wyprzedzeniem (zaliczka w marcu za pobyt w sierpniu, zadatek zatrzymany po rezygnacji gościa). Moment, w którym stają się przychodem, zależy od ich charakteru. Jeśli takich wpłat masz dużo, zapytaj doradcę albo Krajową Informację Skarbową, zamiast zgadywać.

Jak opisywać w umowie cenę, media i wpłaty, żeby rozliczenie było jasne, opisujemy w tekście o umowie z gościem i zadatku.

Terminy wpłat ryczałtu i PIT-28

Ryczałt za dany miesiąc wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. Gdy 20. wypada w sobotę albo dzień wolny, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.

Możesz też płacić kwartalnie: do 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października i 20 stycznia. Przy sezonowym domku to wygodniejsze, bo wpłacasz cztery razy w roku zamiast dwunastu. Wybór kwartalnych wpłat zaznaczasz w zeznaniu PIT-28.

Jak płacić:

Wygeneruj swój mikrorachunek podatkowy na podatki.gov.pl (jest stały, możesz go zapisać w bankowości).
W przelewie wybierz symbol formularza PPE i okres (miesiąc albo kwartał).
Zaokrąglij kwotę do pełnych złotych.
Po roku złóż PIT-28 - od 15 lutego do 30 kwietnia - i rozlicz ewentualną różnicę.

Szczegóły rozliczenia rocznego i przykładowe wypełnienie znajdziesz w poradniku wynajem mieszkania a podatek i PIT-28.

Najem przez małżonków: jak rozliczyć wspólny domek?

Gdy domek albo mieszkanie jest we wspólności majątkowej, domyślnie każde z małżonków płaci ryczałt od połowy przychodu i ma własny próg 100 000 zł. Każde wpłaca też swój ryczałt i składa swój PIT-28.

Możecie złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie, że całość rozlicza jedno z was. Wtedy jedna osoba płaci od całego przychodu z progiem 200 000 zł. Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dostaliście pierwszy przychód z najmu w danym roku (przy pierwszym przychodzie w grudniu - do końca roku). Działa także w kolejnych latach, dopóki go nie odwołacie.

Przychód pary w roku	Podział po połowie	Jedna osoba po oświadczeniu
60 000 zł	2 × 2550 zł = 5100 zł	5100 zł
120 000 zł	2 × 5100 zł = 10 200 zł	10 200 zł

Podatek wychodzi taki sam, dopóki łączny przychód nie przekracza 200 000 zł. Oświadczenie upraszcza formalności, bo wpłaty i zeznanie robi jedna osoba. Jeśli lokal należy tylko do jednego małżonka (majątek osobisty) albo macie rozdzielność majątkową, zasada podziału nie działa automatycznie - wtedy przychód rozlicza właściciel lub współwłaściciele według udziałów.

Jeśli wynajmujesz kilka lokali, sumuj przychody ze wszystkich. Próg 100 000 zł dotyczy całego Twojego najmu prywatnego w roku, a nie każdego lokalu osobno. Hasło ryczałt od najmu w słowniku Denwi zbiera te zasady w kilku zdaniach.

VAT przy najmie na doby

Wynajem na doby to dla VAT usługa zakwaterowania, a nie zwolniony najem na cele mieszkaniowe. Do 240 000 zł sprzedaży rocznie (limit obowiązujący od 1 stycznia 2026 roku) korzystasz jednak ze zwolnienia podmiotowego, więc przy jednym mieszkaniu czy domku VAT zwykle Cię nie dotyczy.

Przy kilku lokalach albo wysokich cenach w sezonie policz sumę przychodów ze wszystkich obiektów. Jeśli zbliżasz się do limitu, to sygnał, że czas na rozmowę z księgową - przekroczenie oznacza rejestrację do VAT i stawkę 8% na usługi zakwaterowania.

Kiedy ryczałt od najmu prywatnego to za mało?

Ryczałt od najmu prywatnego jest prosty tylko wtedy, gdy wynajem naprawdę jest prywatny. Idź do doradcy podatkowego, jeśli:

masz kilka lokali i stałą obsługę (pracownika, firmę zarządzającą, sprzątanie po każdym pobycie);
oferujesz śniadania, wycieczki, transfery albo inne usługi poza noclegiem;
kupujesz kolejne mieszkania z myślą o wynajmie na doby;
jesteś rolnikiem i wynajmujesz pokoje w gospodarstwie (tam działają osobne zasady, w tym zwolnienie dla małej agroturystyki - patrz agroturystyka i pokoje gościnne);
przychód zbliża się do 240 000 zł albo masz przychody z zagranicznej platformy i nie wiesz, jak je pokazać.

O tym, jak odróżnić najem prywatny od działalności, piszemy w tekście wynajem krótkoterminowy - formalności.

Jeśli poza sezonem wynajmujesz mieszkanie na rok studentowi albo pracownikowi, stawki ryczałtu są te same. W długiej umowie przyda się klauzula o podwyżce, a nową kwotę po wskaźniku GUS policzysz w kalkulatorze waloryzacji czynszu.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi podatek od wynajmu domku letniskowego w 2026 roku?: Osoba prywatna płaci ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy 30 000 zł przychodu za sezon to 2550 zł ryczałtu.
Czy od przychodu z Airbnb lub Bookingu można odliczyć prowizję?: Nie. Ryczałt od najmu prywatnego płaci się od przychodu, bez odliczania kosztów, więc prowizji platformy, sprzątania ani mediów nie odejmujesz od podstawy.
Do kiedy zapłacić ryczałt od najmu na doby?: Do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym dostałeś pieniądze, a za grudzień do 20 stycznia. Przy wpłatach kwartalnych terminy to 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października i 20 stycznia, a PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia.
Czy małżonkowie mogą rozliczać najem na jedną osobę?: Tak, jeśli lokal jest we wspólności majątkowej i złożą w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie. Wtedy jedno z nich płaci ryczałt od całości z progiem 200 000 zł, a oświadczenie działa także w kolejnych latach.

Denwi.pl to polski serwis darmowych ogłoszeń: publikacja kosztuje 0 zł we wszystkich 26 kategoriach, bez prowizji od sprzedaży i bez limitu ogłoszeń, z czatem zamiast telefonu, darmową wyceną rzeczy ze zdjęcia (Wycena AI) i bezpłatnymi wzorami umów. Recepcjo prowadzi Jacek Pawlos, twórca Denwi.pl. Gdy polecamy Denwi, piszemy o tym otwarcie. Fakty o Denwi pochodzą z jego oficjalnych stron i były sprawdzone w dniu aktualizacji artykułu.